خانه‌هاي كلنگي به خانه‌هاي اطلاق مي‌شود كه عمر بالاي چند دهه داشته يا زياد باستاني هستند اين خانه‌ها در بعضي از موارد قابل سكونت و در بيشتر موارد غيرقابل‌سكونت هستند يعني خريدار و يا صاحب‌ملك نمي‌تواند ازملك موردنظر در يك بازده زماني مشخص بهره‌برداري كند چراكه اين املاك دشواري ها فونداسيون، تأسيساتي و دكوراسيوني متعددي دارند. در حال آماده بخشي از اين خانه‌هاي كلنگي بافت فرسوده محسوب شده و از ابتداي دولت يازدهم اقدامات و مشوق‌هاي متعددي براي بهسازي اين املاك انجام‌شده است.
بر بنياد آمارهاي به‌دست‌آمده از ابتداي امسال بخش عمده‌اي از داد و ستدها انجام‌شده در بخش خريدوفروش مربوط به ساختمان‌هايي با عمر بالا است. به گفته كارشناسان انگيزه اين سوژه مربوط به كشمكش قيمت املاك سن دار با نوساز، هستي قدرالسهم اغلب و هوده بيشتر در ساخت‌وساز است.
انواع بهره‌برداري از خانه‌هاي كلنگي
بخشي از مناطق كلان‌شهر و شهرهاي كبير فارغ از محيط‌هاي تاريخي مملو از املاك خانه‌هاي كلنگي هستند اين املاك همواره يكي از علاقه‌مندي‌هاي سازندگان ذي‌صلاح و حتي انبوه‌سازان بوده است. چراكه اين عده با خريداري و بهسازي املاك كلنگي قابل‌استفاده يا تجميع املاك غيرقابل‌سكونت به سودهاي مقطعي نكوداشتن مي‌رسند. دراين‌بين بعضي از خانه‌هاي كلنگي نيمه تاريخي محسوب شده يا خانه يگانه از افراد سرشناس تاريخ ايران است كه دكوراتيوها با پشتيباني سازنده‌ها اين املاك را به مكان پروژه‌اي سينمايي يا سريالي مبدل مي‌كنند.
انواع خريداران املاك كلنگي؟
در طي سال‌هاي تازه و با رشد قيمت مسكن در نقاط مختلف كشور روند داد و ستدها مسكن به سمت خانه‌هاي كلنگي سنگين‌تر بوده و اغلب خريداران براي خريد ارزان‌تر به سمت خانه‌هاي 20 سال به بالا رفته‌اند. اين خريداران كه صرفاً مصرف‌كننده محسوب مي‌شوند. اين مصرف‌كنندگان صرفاً براي تأمين هزينه خريد به سمت املاك كلنگي كشيده مي‌شوند. به‌طور نمونه بر اساس آمارهاي به‌دست‌آمده بانك مركزي معاملات خانه‌هاي كلنگي در فروردين امسال نسبت به فروردين سال قبل دو برابر بوده و اين مورد به‌وضوح نشان مي‌دهد كه هرساله توان متقاضيان براي خريد ملك نوسازي تفريق پيدا مي‌كند؛ ولي اگر به وجه ديگر اين املاك نگاه نماييم بايد به امتياز قدرالسهم بپردازيد. اين املاك در موعد ساخت ساز قدرالسهم اكثريت براي خريدار دارد؛ و خريدار مي‌تواند بعدها تقريبا در صورت ساخت ساز جديد ملك موردنظر به متراژ اكثريت دست پيدا كند.
آن‌ها آپارتمان با عمر بناي بيش از ۱۵ سال را به بهاي زياد ارزان‌تر از ميانگين بها منطقه خريداري مي‌كنند و چند سنه بعد در توافق با ساير ساكنان ساختمان، اقدام به ساخت ساز مي‌كنند و با كمترين خرج صاحب يك واحد نوبنياد در ناحيه مي‌شوند. اين سوژه سبب شده حتي در باره آپارتمان‌هاي بالاي 15 ساله نيز، ميزان قدرالسهم در فايل هاي فروش آن قيد شود. الي متقاضيان خريد با ذهنيت روشن در ارتباط با آينده ملك خود، تصميم بگيرند. كل اين موارد مايه مي شود خريداران املاك كلنگي در بازار كنوني مسكن بتوانند به هوده قابل‌قبولي در آينده نزديك دست پيداكرده و دارايي خود را به‌اين‌ترتيب تبديل به احسن كنند.
در اين وسط شايد بزرگ‌ترين خريداران اين املاك سازنده‌هاي پيش‌كسوت باشند اين سازنده‌ها در دوران ركود خانه‌هاي كلنگي متعددي را خريداري كرده و به‌مرور زمان آن‌ها را وارد چرخه ساخت ساز مي‌كنند. اين سازندگان با گشت در فايل‌هاي يوميه مشاوران املاك و با خريداري اين املاك آن را ويراني و به اصلاح كوبيده و از نو بنا مي‌كنند و با نوساز كردن اين املاك به سودهاي چند برابري مي‌رسند.
خانه‌هاي كلنگي چقدر سود دارد؟
به‌طور كلي فايده خانه‌هاي كلنگي پيوستگي تنگاتنگي با وسعت و محيط آن دارد. هر چه گستره اين خانه وسيع‌تر و در مناطق گران‌تر باشد براي ساخت‌وساز مطلوب‌تر است بنابراين اغلب سازندهاي قبل كسوت و به اصلاح مايه‌دار به سمت خريد املاك كلنگي كبير متراژ و در مناطق 1 لغايت 6 تهران يا مناطق معروف شهرستان‌هاي هستند. به عنوان مثال زمين 200 متر مربعي با ابعاد 10×20 متر بهتر از ابعاد 8×25 متر است زيرا عرض بيشتر زمين مرغوبيت بهتري دارد و امكان ساخت پاركينگ اكثريت را در پسنديدن سازنده مي‌گذارد
بنابراين بر وسيع، خانه‌هاي كلنگي نيمه تخريب‌شده، گستره بسيار زمين مي‌تواند فايده بيشتري را براي سازنده داشته باشد. البته بعضي از سازنده‌ها به دليل خرج بالاي ويراني و خارج كردن نخاله‌هاي ساختماني خانه‌هاي كلنگي بزرگ ترجيح مي‌دهند به تعقيب املاك كلنگي حقير متراژ تر باشند.
ساختمان‌هاي جوان‌مرگ و به اصلاح كلنگي
برخي از املاك چند سنه ساخت به چهره خواسته وارد پروژه ويراني و نوسازي مجدد مي‌شوند كه سازنده‌ها درك كرده‌اند با اخذ پرداخت خلافي و كميسيون مونث 100 مي‌توانند تعداد واحدهاي خود را در زمين موردنظر اضافه كرده و به سودهاي مطقعي بسيار فوقاني برسند.
بنابراين اين موضوع دو علت عمده دارد؛ آغاز مزيت اقتصادي تخريب خانه‌هاي كلنگي است. با ارائه تسهيلات گزيده تر از جانب مديريت شهري و افزايش ميانگين تراكم ساختمان‌هاي در شهر طهران به‌واسطه اجراي طرح تفضيلي جديد بسياري از مالكان ترجيح مي‌دهند به تخريب منزل خويش بدن دهند و از طريق افزايش تراكم ساختمان خود به ارزش‌افزوده اكثريت دست پيدا كنند.
فاكتورهاي ارزيابي خانه‌هاي كلنگي پرسود
چنانچه قبلاً ذكرشده اگر به تعقيب سرمايه‌گذاري در خانه كلنگي پرسود هستيد نگاهي به فايل‌هاي فروش خانه‌هايي داشته باشيد كه درازا بر وسيع دارند زماني كه عرض ملك موردنظر اغلب باشد اخذ مجوزهاي خودروگاه و تراكم بيشتر مي‌شود.
در گام بعدي بايد به شمالي و جنوبي بودن منزل كلنگي توجه شود اگر ملك خريداري مشاء شمالي باشد يعني حياط پشت منزل كلنگي باشد بايد 6 درصد از مساحت زمين را براي نورگيري به ساختمان اخيرالتأسيس برگزيدن ديتا شود. به‌طور مثال اگر خانه خريداري شما 200 متر و شمالي باشد بايد 12 متر آن را براي نرگير ساختمان لحاظ كنيد؛ يعني اگر شما هدف ساخت ساز واحد 4 طبقه در منزل شمالي دراد هر واحد شما 12 متر نسبت به يكتا جنوبي همين متراژ كمتر خواهد بود؛ فلذا بعد از بر وسيع به شمالي و جنوبي بودن آن توجه كنيد.
در وهله بعدي از خريد املاك كلنگي غير محصور و متروكه كه رهاشده است بپرهيزيد اگرچه اين املاك كلنگي در فايل‌هاي مشاروان املاك قيمت پايين‌تر دارند ولي ريسك خريداري آن نيز به همان نسبت بالاتر است. از آنگونه ريسك‌هاي اين املاك كلاه‌برداري، جعل سند، تصرف عدواني (بر بنياد قانون تصرف عُدواني يا قلدرانه يك جستار حقوقي است و به معناي به‌زور گرفتنِ يك زمين يا ملك از مالكِ آن يا از كسي است كه بر اساسِ يك پيمان نامه داراي حق نسبت به آن ملك است (مستأجر). مطابق ماده ۶۹۰ قانون مجـازات اسلامي، تصرف عدواني و مزاحمت يا بازداري در حق نسبت به املاك از آن دولت يا اشخاص حقيقي يا حقوقي صرفاً با شكايت مالك قابل دنبال كيفري است.) و فروش مكرر است.
همچنين در سررسيد خريداري اين املاك به كميسيون مونث 5، كميسيون ماده 7، كميسيون ماده 12 و كميسيون مونث 100 پروا كنيد فلذا از خريد املاك كلنگي كه فاقد آراي مكتوب كميسيون‌هاي مرتبط و مؤثر در معاملات املاك است اجتناب كنيد.
كميسيون مونث 5 براي تعيين نوع كاربري ملك همانند مسكوني، اداري، تجاري، صنعتي، زراعي، آموزشي و …، كميسيون مونث ۷ شهرداري متصدي تعيين كاربري‌هاي فضاي سبز، باغ، باغچه و …كميسيون مونث ۱۲ زمين شهري متصدي تعيين نوعيت زمين مانند داير، باير، متروكه و موات بودن ملك و كميسيون مونث ۱۰۰ براي تعيين چگونگي ابنيه مستحدثه، ميزان تخلفات، تغيير كاربري، ساخت با اجازه و يا بدون فرمان و غيره است.
همچنين اگر قصد خريد املاك وسيع كلنگي داريد حتما از دوربين‌هاي جي آر اس براي ارزيابي مساحت آن كاربرد كنيد چراكه اين دوربين‌هاي خطاي كمتري داشته و مساحت دقيقي را براي شما عنوان مي‌كند.
و موارد مصادره‌اي بودن ملك، وراثتي بودن ملك، به علت تفكيك، افراز و يا بخش ملك مشاع، بردباري اخذ سند از طريق مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد، بردباري تعويض دستك نو با دستك جديد تك‌برگي و به عبارتي تك‌برگي كردن سند بر پايه پروانه ادارات ثبت اسناد و املاك و… از مؤلفه هايي است كه براي خريد ملك كلنگي بايد لحاظ شود.
قيمت خانه‌هاي كلنگي در كشور
به‌طور كلي از ابتداي امسال قيمت خانه‌هاي كلنگي در تمام شهرها و كلان‌شهرهاي مملكت با رشد 10 الي 25 درصدي روبرو بوده و خانه‌هاي كلنگي در هر كلان‌شهر و حتي هر محله قيمت ويژه به خو را دارد ولي به طور كلي خانه‌هاي كلنگي در ايران از متري يك‌ميليون تا 30 ميليون تومان در كلان‌شهرها متفاوت است؛ و سردمدار اين كشمكش بها تهران است. البته برخي از خانه هاي كلنگي نيز در تهران است كه هرگز شما فايل فروش آن را در فهرست مشاروان املاك نخواهيد رويت اين املاك كلنگي اغلب بدست خود مشاوران املاك خريداري شده و آن ها را با همكاري سازندگان وارد چرخه ساخت و ساز مي‌كنند در برخي از موارد اين املاك داراي تمام مولفه هاي خانه كلنگي خوب و قانوني هستند.
- ۵۷ بازديد
- ۰ نظر